定年後子供たちは県外。

子供たちは独立、現在妻との2人暮らし。

長いサラリーマン生活も終わって、毎日自由気ままな生活を送っている方は幸せです。ただ気になるのが、子供達が皆県外で生活を築いてしまっていること。もっともっと孫に会いたいのに。。と思っている方も多いのではないでしょうか。

だれも実家に帰ってこないなら

だれも実家に帰ってこないのなら、いっその事引っ越しして子供や孫たちと同居できないか。と考えてしまいます。しかし、問題となるのは生活費と自宅の問題。金銭面で子供達の世話にはなりたくないし、自宅を空き家にしておくのももったいないし。。

自宅を貸家にしてみたら

そんな時には、自宅を貸家にするのも一つの手段。年金収入+賃貸料収入で生活費にもゆとりが増えます。貸家賃貸収入がある場合には確定申告が必要。不動産所得として申告します。ちゃんと帳簿を付けて青色申告すれば、10万円の特別控除(追加の経費のようなもの)も適用可能です。この場合には、孫と同居、若しくは孫の家の近くで賃貸住宅に住むことになります。俺たちが死んだらこの賃貸収入権をお前たちにやるから。。など甘い言葉をかけとけば、孫との同居も現実味が増します。もちろん、死後に兄弟姉妹間でもめることにはなりますが。。

自宅を売っちゃう?

自宅を売却してしまうのも一つの手段です。この場合、売却代金を自分たち夫婦の生活費にあてることになります。ただ注意したいのが、売却代金の使い道。子供がお金を必要としているから。。といって容易に貸し付けることは注意しましょう。たいてい返ってきません。なぜお金が必要なのかによって対策を練りましょう。

子供が家を建てたがっている

子供が家を建てたがっている場合に資金援助する方法には、お金をあげちゃう贈与にするか、貸付にするか、若しくは、自分が家を建ててやるかの3つの方法があります。さらに考えておきたいのが税金の話。自宅の売却、贈与については何もしないと当然税金を払わないといけません。資産持ちの方は、死後に相続税の問題も発生します。では、このへんから税金をからめた検討をはじめたいと思います。

自宅を売却した場合の税金の話

自宅を売った場合には、売却代金から土地代や経費などを差し引いた所得が3,000万円までは税金がかかりません。しかし、確定申告とともに一定の書類が必要ですので注意が必要です。また、自分が住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までにその家屋を売らなければ適用できません。

資金を贈与した場合の税金の話❶

子供や孫などの直系尊属に住宅取得のための資金を贈与した場合には、以下の金額までは贈与税がかかりません。

契約締結時期

消費税10%の場合 消費税8%の場合
良質の
住宅用家屋※
通常の
住宅用家屋
良質の
住宅用家屋
通常の
住宅用家屋
~平成27年12月 - - 1,500万 1,000万
平成28年1月~平成28年9月 - - 1,200万 700万
平成28年10月~平成29年9月 3,000万 2,500万 1,200万 700万
平成29年10月~平成30年9月 1,500万 1,000万 1,000万 500万
平成30年10月~平成31年6月 1,200万 700万 800万 300万

※良質な住宅用家屋とは、断熱等性能等級4以上、耐震等級2以上、免震建築物、一次エネルギー消費量等級4以上、高齢者等配慮対策等級3以上などの住宅をいいます。

資金を贈与した場合の税金の話❷

相続時精算課税制度を利用して一定の条件をクリアすれば、プラス2500万円まで贈与税は非課税となります。ただし注意したいのが、相続時精算課税制度を一旦利用すると、それ以降のすべての贈与は相続時に清算し直す必要があるということ。生前に通常の贈与の非課税枠110万円を使って。。と節税を考えている方にはおすすめできない制度です。
なお、贈与により取得した資金で住宅を建てたら、住宅ローン控除の適用はありません。理由は、ローンが無いからです。

資金を貸付けた場合の税金の話

資金を貸し付ける時点では、特に税金の問題は無いでしょう。あるとしたら、子供の方で住宅ローン控除の適用を受けれないこと。親からの借入金は、住宅ローン控除の対象となりません。あと、ちゃんと返済しないといけません。返済しなかった場合、親からの借入金は相続の時点で相続税の対象となります。

自分で住宅を建てた場合の税金の話

自己資金で住宅を建てた場合には、借入金が無いので住宅ローン控除の適用はありません。また、給与等の収入が無く税金を払っていないのにあえて銀行でローンを組んで住宅ローン控除の提供を受けても、還付を受ける税金がないのなら支払う利息の分無駄です。

一番節税効果の高い孫との同居方法は?

❶相続税を支払うほど資産のある方
まずは、手持ちの資金で孫と一緒に住める家を建てましょう。手持ち現金より不動産の方が相続税の評価額が下がり、将来の相続税額が減ります。また、今まで住んでいた家は、貸付けにするか売却してしまいましょう。空き家より貸家の方が相続税額の評価額は下がります。また、将来誰も住まなくなった家を相続後に売却する場合には、その時点で売却益があれば所得税がかかってきます。今の時点で売却しとけば所得税を払わずに済むなら早めに売却しておくのも手です。
❷相続税の心配のない方
子供には銀行からローンを組ませて住宅ローン控除の適用を受けさせましょう。そして、子供の生活に余裕があるか無いかによって、今まで住んでいた住宅を売るか、貸付けにするか考えましょう。孫との同居を条件に、家の売却収入や賃貸収入から生活費を援助すれば話はまとまりやすいです。他の兄弟姉妹が不満をいっても親と同居しているという事実でクリアできるでしょう。生活費を援助している限りは、孫との同居にも問題は無いはずです。

一番怖いのは贈与。

住宅取得資金などとしてお金を子供に贈与しても、贈与した時点で感謝されてもその後の保証はありません。相続対策のためなど明確な目的の無い限りは老後の資金をしっかり自分で管理しましょう。特に事業資金としてお金を子供に貸す場合には注意が必要です。まずは、子供自身で銀行から借金をさせて事業が軌道に乗るか見てみましょう。その後、事業の運営状況をみてから、お金の生きる使い方をしましょう。
うまく行っていないのなら自己破産、民事再生等のための弁護士費用の貸付けなどに使い、延命措置のための資金提供などはやめましょう。お互いに首が回らなくなります。

最後に。

実家に子供が誰も帰ってこない場合には、将来その家は空き家になり売りに出される運命です。不動産はすぐに売れるとも限りませんし、空き家の期間でも固定資産税などの維持管理コストはかかります。さらに、売却した時点で所得税がかかる可能性もあります。確実に発生する事については、事前に対策をして置くと良いのではないでしょうか。

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